Huis kopen in Nederland als buitenlander: BSN, notaris en volmacht

Waarom de juiste volgorde je hoofdpijn bespaart

Je hebt een woning gevonden, misschien zelfs al een mondelinge afspraak met de verkoper — en dan blijkt dat je nog geen Nederlands nummer hebt, de notaris een handtekening mist en jij volgende week alweer in het buitenland zit. Voor buitenlandse kopers strandt het niet op de vraag óf ze mogen kopen, maar op de vraag in welke volgorde het papierwerk moet.

Dit artikel loopt die volgorde stap voor stap met je door: wanneer je een BSN nodig hebt en hoe je eraan komt, wat de notaris precies doet, en of een volmacht je aanwezigheid bij de overdracht kan vervangen. Alle bedragen en regels zijn die van 2026, met verwijzing naar de instantie waar je ze zelf kunt nazoeken.

Kort vooraf: dit is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor jouw situatie zijn de notaris, de Belastingdienst en de gemeente de partijen die het bindend kunnen bevestigen.

Mag ik als buitenlander een huis kopen in Nederland?

Ja. Nederland kent geen nationaliteitsbeperking op het kopen van onroerend goed. Zowel EU-/EER-burgers als mensen van buiten de EU kunnen woningen en appartementen kopen, en je hoeft er niet voor in Nederland te wonen of een verblijfsvergunning te hebben.

Wat voor iedereen geldt — Nederlander of niet — is dat de overdracht via een notaris loopt en dat je financiering (als je die nodig hebt) een aparte route is. Een hypotheek krijgen als niet-ingezetene is lastiger dan kopen zelf; veel buitenlandse kopers financieren daarom met eigen middelen of met een lening uit hun eigen land. Kopen mag dus altijd; lenen bij een Nederlandse bank is de moeilijkere stap.

In welke volgorde regel ik het papierwerk?

De praktische volgorde ziet er zo uit:

1. BSN aanvragen via inschrijving in de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI), als je die nog niet hebt.
2. Bod uitbrengen en koopovereenkomst tekenen (het schriftelijke koopcontract).
3. Notaris kiezen — als koper mag je in Nederland zelf de notaris uitkiezen. Doe dit vroeg.
4. Bedenktijd van drie dagen na ontvangst van het getekende koopcontract.
5. Overdracht bij de notaris: ondertekening van de leveringsakte (en eventueel de hypotheekakte).
6. Inschrijving in het Kadaster — pas dan ben je juridisch eigenaar.

Zit je in het buitenland op het moment van de overdracht, dan schuift stap 3 naar voren: regel de volmacht zodra de notaris bekend is, want die heeft tijd nodig voor legalisatie. Meer daarover verderop.

Heb ik een BSN nodig, en hoe kom ik eraan?

Het burgerservicenummer (BSN) is je persoonlijke nummer bij de Nederlandse overheid. Voor de eigendomsoverdracht zelf is het niet altijd wettelijk verplicht, maar in de praktijk vraagt vrijwel elke notaris erom voor de identificatie- en belastingverplichtingen die op hem rusten. Reken er dus op dat je er een nodig hebt.

Je krijgt een BSN door je in te schrijven in de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI) — de administratie voor mensen die niet (langdurig) in Nederland wonen. Zo werkt het:

• Waar: aan een RNI-loket van een gemeente. Sinds 1 januari 2026 kunnen mensen met een niet-Europees paspoort (derdelanders) zich nog maar op twee locaties inschrijven: Breda en Venlo. Wie een paspoort uit een EU-/EER-land heeft, kan bij een van de 19 RNI-loketten terecht. Dat verschil komt van de Rijksdienst voor Identiteitsgegevens (RvIG).
• Wat mee: een geldig paspoort of geldige identiteitskaart.
• Kosten: inschrijving in de RNI is gratis.
• Snelheid: je krijgt je BSN doorgaans dezelfde dag aan de balie.

Maak vooraf een afspraak bij het loket; de meeste gemeenten werken niet met vrije inloop. De actuele lijst met loketten en adressen staat bij RvIG.

Wat doet de notaris precies?

De notaris is een door de Kroon benoemde, onpartijdige jurist. In Nederland kan een woning alleen via de notaris worden overgedragen — dat is wettelijk verplicht en geldt voor koper én verkoper gelijk. Hij is geen partij in de onderhandeling, maar de neutrale bewaker van een sluitende overdracht.

Concreet doet de notaris dit:

• Kadaster controleren: hij kijkt in het Kadaster (de openbare eigendomsregisters) of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is en of er hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden op het huis rusten.
• Akten opstellen: de leveringsakte (die de eigendom overdraagt) en, als je met een hypotheek koopt, de hypotheekakte.
• Geld beheren: koopsom en waarborgsom komen op de derdengeldenrekening (kwaliteitsrekening) van het notariskantoor. De notaris betaalt de verkoper pas uit nadat de overdracht in het Kadaster is ingeschreven.
• Wwft-controle: onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme moet de notaris je identiteit vaststellen en vragen naar de herkomst van je geld. Voor buitenlandse kopers is dit vaak de meest tijdrovende stap — zorg dat je bewijs van de herkomst van de middelen klaar hebt.

Reken voor de notariskosten van beide akten grofweg op €1.500 tot €2.500, afhankelijk van het kantoor. Vergelijken mag: tarieven verschillen per notaris.

Wat is de bedenktijd en het schriftelijkheidsvereiste?

Twee wettelijke beschermingen zijn belangrijk voor consumenten die een woning kopen:

• Schriftelijkheidsvereiste (artikel 7:2 BW): de koop van een woning door een particulier is pas bindend als die schriftelijk is vastgelegd. Een mondelinge afspraak kan niet worden afgedwongen — pas de getekende koopovereenkomst telt.
• Wettelijke bedenktijd: na ondertekening heb je drie dagen bedenktijd, waarbinnen je zonder opgaaf van reden alsnog van de koop mag afzien. Die termijn start op de dag dat jij als koper een afschrift van het getekende contract ontvangt en duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Van deze termijn mag niet ten nadele van de koper worden afgeweken.

De bedenktijd staat los van de overdracht bij de notaris; die volgt meestal weken later, op de afgesproken leveringsdatum. Rijksoverheid.nl beschrijft de bedenktijd in detail.

Kan een volmacht mijn aanwezigheid vervangen?

Ja. Als je op de dag van de overdracht niet in Nederland kunt zijn, geef je een volmacht: een verklaring waarin je iemand machtigt om namens jou te tekenen. Dat kan een medewerker van het notariskantoor zijn of een vertrouwenspersoon. Je hoeft dan zelf niet bij de notaris te verschijnen.

De kern zit in de echtheid van je handtekening. Omdat de notaris moet kunnen vertrouwen dat de volmacht echt van jou is, moet je handtekening worden gelegaliseerd. Dat kan op verschillende manieren:

• Bij een Nederlandse notaris, die je identiteit en handtekening vaststelt.
• Bij een notaris in het land waar je woont, of bij een Nederlandse ambassade/consulaat.
• Woon je buiten de EU, dan is vaak ook een apostille nodig: een internationaal legalisatiestempel dat bevestigt dat de buitenlandse notaris bevoegd was. In landen die niet bij het Apostilleverdrag zijn aangesloten, geldt de zwaardere consulaire legalisatie.

Plan dit ruim op tijd. Legalisatie en apostille kosten dagen tot weken, en de tekst van de volmacht wordt meestal door de Nederlandse notaris aangeleverd — dus die moet al bekend zijn.

Nog een punt voor buitenlandse kopers: de notaris moet er zeker van zijn dat je begrijpt wat je tekent. Spreek of lees je geen Nederlands, dan schakelt hij een beëdigd tolk in of werkt hij met een vertaling. Reken voor een tolk grofweg op €300 tot €500. Ook dit is een reden om de notaris vroeg te betrekken.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik?

Overdrachtsbelasting is de belasting die je bij de aankoop van bestaand onroerend goed betaalt over de koopsom. In 2026 gelden drie tarieven:

Het tarief van 8% is nieuw in 2026: voor niet-zelfbewoonde woningen ging het omlaag van 10,4% (2025) naar 8%. Welk tarief geldt, wordt bepaald op het moment van de overdracht bij de notaris.

Er is één belangrijke vrijstelling, de startersvrijstelling:

• Je bent jonger dan 35 jaar op het moment van de overdracht.
• Je gaat de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken.
• De waarde van de woning is in 2026 niet hoger dan €555.000 (in 2027 stijgt deze grens naar €615.000).
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt en verklaart dat schriftelijk.

Voldoe je aan alle voorwaarden, dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. De precieze voorwaarden en het aanvraagformulier staan bij de Belastingdienst; de notaris regelt de aangifte in de praktijk voor je bij de overdracht.

Let op: overdrachtsbelasting geldt bij bestaande bouw. Koop je een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de ontwikkelaar, dan betaal je meestal geen overdrachtsbelasting maar btw (21%), die vaak al in de prijs zit.

Conclusie

De grootste valkuil voor buitenlandse kopers is niet de vraag óf ze mogen kopen — dat mag — maar de timing van drie dingen: het BSN, de notaris en de volmacht. Regel het BSN vroeg via de RNI (voor derdelanders sinds 2026 alleen in Breda en Venlo), betrek de notaris zodra de koop rond is, en start de legalisatie van je volmacht direct als je bij de overdracht niet aanwezig kunt zijn. De concrete volgende stap: bel of mail alvast een notaris in de regio van de woning en vraag welke documenten hij voor jouw specifieke situatie nodig heeft — dan loopt de rest van het papierwerk daar vanzelf achteraan.