État des lieux avec un locataire étranger : le guide bilingue

Louer à un locataire qui ne parle pas français : le vrai problème

Vous accueillez un locataire expatrié, étudiant international ou salarié détaché. Le bail est prêt, les clés sont sur la table — mais au moment de l'état des lieux, vous réalisez qu'il ne comprend pas la moitié de ce qu'il signe. « Traces d'usure », « fissure capillaire », « faïence ébréchée » : ce vocabulaire technique piège même des francophones natifs.

Le risque n'est pas qu'administratif. Un état des lieux mal compris se conteste mal, se conteste tard, ou se conteste devant un juge. Et c'est exactement là que les litiges sur le dépôt de garantie se jouent.

Ce guide explique ce qu'un état des lieux doit contenir, comment il se déroule légalement, dans quelle langue il fait foi, et surtout comment un état des lieux bilingue français-anglais peut sécuriser la relation — sans vous exposer juridiquement. L'objectif : que les deux parties signent en comprenant la même chose.

Qu'est-ce qu'un état des lieux et pourquoi est-il si important ?

L'état des lieux est le constat écrit, précis et daté de l'état d'un logement, réalisé à l'entrée puis à la sortie du locataire. Il décrit pièce par pièce l'état des sols, murs, plafonds et équipements.

Son utilité tient en une comparaison : à la sortie, on met en regard les deux documents. Toute dégradation qui n'existait pas à l'entrée — et qui dépasse l'usure normale — peut être imputée au locataire et justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Le cadre est posé par l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Depuis cette réforme, l'état des lieux est obligatoire et doit être annexé au contrat de location, en logement vide comme en meublé.

Que se passe-t-il si vous ne le faites pas ? L'article 1731 du Code civil s'applique : à défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Le locataire devra donc le rendre en bon état, sauf à prouver le contraire — preuve quasi impossible. C'est théoriquement favorable au bailleur, mais dans les faits un juge se montre prudent, et vous perdez le seul document qui objective l'état initial. Ne pariez jamais là-dessus.

L'état des lieux doit-il obligatoirement être rédigé en français ?

C'est la question centrale quand le locataire est étranger. Réponse nuancée : la loi n'impose pas de traduire l'état des lieux, et un document rédigé en français est parfaitement valable, même signé par un locataire non francophone.

Mais deux réalités s'ajoutent :

• Devant la justice française, le français fait foi. En cas de litige porté devant le tribunal judiciaire, le juge travaille sur la version française. Un document rédigé uniquement dans une langue étrangère pourra exiger une traduction certifiée pour être opposable.
• Un consentement éclairé se sécurise mieux. Faire signer un document qu'une partie ne comprend pas fragilise l'accord. Un locataire qui n'a pas saisi la portée de sa signature disposera d'arguments pour contester plus tard.

La solution pragmatique tient en une phrase : rédiger ou doubler l'état des lieux en français et en anglais, en précisant que la version française prévaut en cas de divergence. Le locataire lit et signe en comprenant ; vous, vous conservez un document juridiquement solide.

> Cet article fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour un cas précis, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département (réseau de l'ANIL), dont les consultations sont gratuites.

Comment faire comprendre l'état des lieux à un locataire non francophone ?

Au-delà de la langue, la clarté du constat protège tout le monde. Quelques réflexes concrets :

1. Décrivez chaque anomalie avec des mots simples et une preuve visuelle. « Rayure de 10 cm sur le plan de travail, angle gauche » vaut mieux que « quelques traces ». Ajoutez des photos datées.
2. Relevez les compteurs (eau, électricité, gaz) et notez-les noir sur blanc : ils font partie des mentions attendues.
3. Expliquez la notion de vétusté. Un locataire étranger ignore souvent qu'il n'est pas responsable de l'usure normale (peinture qui ternit, moquette qui se tasse). Le dire d'emblée évite les malentendus au départ.
4. Prévoyez un état des lieux bilingue français-anglais avec, en regard de chaque rubrique française, sa traduction. Le locataire coche et commente dans une langue qu'il maîtrise.
5. Gardez la trace des échanges par écrit (e-mail), surtout si le locataire demande une correction.

Le modèle type d'état des lieux, gratuit, est d'ailleurs mis à disposition sur service-public.fr : il donne la structure officielle des rubriques, que vous pouvez ensuite doubler d'une colonne en anglais pour la compréhension.

Que doit obligatoirement contenir un état des lieux ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions minimales. Son article 2 impose notamment :

À l'état des lieux de sortie s'ajoutent la nouvelle adresse du locataire et la date de sa réalisation. Le décret consacre aussi la vétusté (article 4) : c'est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal ». Les parties peuvent adopter dès la signature une grille de vétusté issue d'un accord collectif, qui applique des abattements pour ancienneté — ce qui évite de facturer au locataire une peinture de dix ans comme si elle était neuve.

Comment se déroule l'état des lieux d'entrée et de sortie ?

L'état des lieux est un acte contradictoire : il se fait en présence du bailleur (ou de son mandataire, souvent l'agence) et du locataire, ensemble. Si l'un ne peut être présent, il peut se faire représenter.

À l'entrée, il a lieu au moment de la remise des clés. Deux délais protègent ensuite le locataire :

• 10 jours après l'établissement pour demander, par écrit, un complément sur n'importe quel élément du logement.
• Le premier mois de la période de chauffe pour signaler un dysfonctionnement des équipements de chauffage — un droit renforcé par la loi de 2023.

En cas de refus du bailleur de tenir compte d'une demande justifiée, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) avant tout recours au juge.

À la sortie, on reprend l'état des lieux d'entrée et on compare, ligne par ligne. C'est ce face-à-face qui détermine si des sommes sont retenues sur le dépôt de garantie.

Que devient le dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?

C'est le nerf de la guerre, et souvent la source des tensions avec un locataire qui repart à l'étranger. Les règles de l'article 22 de la loi de 1989 sont strictes :

• 1 mois pour restituer l'intégralité du dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• 2 mois si des dégradations justifient une retenue ; le bailleur doit alors joindre les justificatifs (devis, factures).
• Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé si le bailleur dépasse ces délais.

Pour un locataire qui quitte la France, transmettez-lui une nouvelle adresse ou un moyen de paiement clair dès la sortie : sans cela, la restitution s'enlise, et c'est vous qui vous exposez à la majoration. Le site service-public.fr propose un simulateur et un modèle de lettre pour réclamer un dépôt non restitué — utile à connaître, pour le locataire comme pour anticiper les reproches.

Conclusion

Avec un locataire étranger, la sécurité juridique repose moins sur la traduction que sur la clarté : un état des lieux détaillé, photographié, contradictoire et compris des deux côtés. Rédigez-le en français — la seule langue qui fait foi devant un juge — et doublez-le d'une version anglaise pour un consentement réellement éclairé. Prochaine étape concrète : récupérez le modèle type gratuit sur service-public.fr, et en cas de doute sur votre situation, une consultation gratuite auprès de l'ADIL de votre département vous évitera bien des litiges au moment de rendre les clés.