Comprare casa in Italia da straniero: codice fiscale, notaio e procura
L'ordine giusto dei passaggi per comprare casa in Italia da straniero: dal codice fiscale al rogito dal notaio, passando per reciprocità, imposte e procura a distanza.
Comprare casa in Italia da straniero non è difficile perché mancano i diritti: è difficile perché nessuno ti spiega in che ordine vanno fatte le cose. Ti dicono "serve il codice fiscale", "serve il notaio", "forse serve una procura", ma non quale viene prima e cosa blocca cosa.
Il risultato è che molti compratori arrivano al momento della firma e scoprono di non avere un pezzo che andava preparato settimane prima. La sequenza sbagliata costa tempo, voli e a volte la caparra.
Questa guida mette i passaggi nell'ordine reale in cui li incontrerai, con le imposte, gli enti competenti e le regole aggiornate al 2026. È un'informazione generale, non una consulenza legale: per il tuo caso specifico rivolgiti a un notaio o a un avvocato e verifica sempre presso l'Agenzia delle Entrate e il Ministero degli Affari Esteri (MAECI).
Un cittadino straniero può davvero comprare casa in Italia?
Nella maggior parte dei casi sì, ma la regola dipende dalla tua cittadinanza.
- Cittadini UE o SEE, apolidi e rifugiati residenti da oltre tre anni: comprano liberamente, come un cittadino italiano.
- Cittadini extra-UE con un permesso di soggiorno valido (o carta di soggiorno per lungo periodo): possono acquistare senza ulteriori verifiche.
- Cittadini extra-UE non residenti: possono comprare solo se è soddisfatta la condizione di reciprocità.
La condizione di reciprocità è il principio, fissato dall'art. 16 delle disposizioni preliminari al Codice Civile (le "preleggi"), per cui uno straniero può compiere un atto in Italia solo se il suo Paese riconosce lo stesso diritto a un cittadino italiano. In pratica: se un italiano può comprare casa nel tuo Paese, tu puoi comprare in Italia.
A verificarlo è il notaio prima del rogito, consultando la banca dati del MAECI (esteri.it). In caso di dubbio, il Ministero rilascia pareri sulla fattibilità dell'operazione. Cittadini di Stati Uniti, Regno Unito e Unione Europea di norma soddisfano la reciprocità senza problemi; per altri Paesi conviene chiedere la verifica al notaio prima di versare qualsiasi somma, perché non esiste una lista pubblica sempre aggiornata.
Da dove si parte davvero? Il codice fiscale
Il codice fiscale è il primo documento pratico da procurarsi: senza, non puoi registrare un contratto, aprire un conto, intestare le utenze né firmare il rogito. È un codice identificativo rilasciato gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate.
Il codice fiscale non è un permesso di soggiorno e non ti dà alcun diritto a risiedere in Italia: serve solo a essere identificati dal fisco.
Come lo ottiene chi vive all'estero
Per chi acquista un immobile e non risiede in Italia, la via ordinaria è delegare un rappresentante in Italia (un avvocato, il proprio consulente o una persona di fiducia) che lo richieda direttamente a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate. La regola discende dal D.M. 281/2001.
Ti servono pochi elementi:
- Il modulo AA4/8 compilato.
- Una copia del passaporto in corso di validità.
- Il motivo della richiesta, da indicare esplicitamente (per esempio: "acquisto di immobile in Italia").
I tempi variano da circa una a tre settimane quando la pratica parte dall'estero tramite delegato. In alternativa, in alcuni casi puoi rivolgerti al Consolato italiano competente per la tua zona di residenza, ma attenzione: diversi consolati indicano espressamente che chi acquista un immobile deve rivolgersi all'Agenzia delle Entrate tramite delega, non al consolato. Se sei già in Italia con un documento valido, l'ufficio rilascia il codice subito, in formato cartaceo.
Un consiglio: l'Agenzia delle Entrate pubblica una mini-guida "Codice fiscale per stranieri" tradotta in 16 lingue sul sito agenziaentrate.gov.it. È la fonte ufficiale da consultare per la modulistica aggiornata.
Qual è l'ordine corretto dei passaggi?
Una compravendita immobiliare in Italia segue quasi sempre tre tappe, in questa sequenza:
| Passaggio | Cosa è | Chi lo firma | Quando |
|---|---|---|---|
| 1. Proposta d'acquisto | Offerta scritta con prezzo e condizioni | Compratore (poi accettata dal venditore) | All'inizio |
| 2. Contratto preliminare (compromesso) | Impegno reciproco a stipulare il rogito | Compratore e venditore | Settimane prima del rogito |
| 3. Rogito (atto notarile) | Atto definitivo che trasferisce la proprietà | Le parti, davanti al notaio | Alla chiusura |
Il codice fiscale va procurato prima del punto 2, perché serve già per registrare il preliminare. La verifica della reciprocità e la scelta del notaio si collocano tra il preliminare e il rogito.
Il contratto preliminare (compromesso): perché non saltarlo
Il contratto preliminare è l'accordo con cui venditore e compratore si impegnano a firmare in futuro il rogito. Registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatorio e ti protegge: dà data certa all'accordo ed evita, per esempio, che lo stesso immobile venga venduto due volte.
Sul preliminare si pagano:
- Imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo.
- L'imposta di bollo.
- Un'imposta proporzionale: 0,5% sulla caparra confirmatoria (per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025) e 3% sugli acconti di prezzo.
La buona notizia: le imposte proporzionali versate sul preliminare si scalano da quelle dovute sul rogito. Non sono un costo in più, ma un anticipo.
Che ruolo ha il notaio?
Molti compratori stranieri arrivano con un'idea sbagliata: pensano che il notaio sia il loro avvocato. Non lo è.
Il notaio (notaio) è un pubblico ufficiale nominato dallo Stato, terzo e imparziale rispetto alle parti. Nel sistema italiano l'atto di compravendita (il rogito) deve essere ricevuto da lui. Concretamente il notaio:
- verifica l'identità di compratore e venditore;
- controlla che l'immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o vincoli;
- per un compratore extra-UE, accerta la condizione di reciprocità e il possesso di un permesso di soggiorno valido;
- garantisce la legittimità dell'atto;
- riscuote le imposte e registra il rogito nei pubblici registri.
Se vuoi qualcuno che difenda solo i tuoi interessi (per esempio nella trattativa o nei controlli urbanistici), quella è la figura dell'avvocato, che è aggiuntiva e facoltativa. Il notaio, invece, tutela la correttezza dell'atto per entrambe le parti.
Quali imposte pagherai al rogito?
Le imposte dipendono da chi vende e dal fatto che l'immobile sia o meno "prima casa".
Se compri da un privato (non un'impresa), non paghi IVA, ma l'imposta di registro:
| Situazione | Imposta di registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|
| Prima casa (con agevolazione) | 2% (minimo 1.000 €) | 50 € | 50 € |
| Seconda casa / senza agevolazione | 9% | 50 € | 50 € |
L'imposta si calcola in genere sul valore catastale, spesso più basso del prezzo pagato, se l'acquisto è tra privati e chiedi il criterio del "prezzo-valore".
Attenzione all'agevolazione "prima casa": l'aliquota ridotta al 2% richiede, tra l'altro, di stabilire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto e di non possedere un'altra abitazione acquistata con lo stesso beneficio. Un compratore straniero che non intende trasferirsi in quel Comune di norma non ha diritto al 2% e paga il 9%. Verifica sempre la tua posizione con il notaio prima di firmare.
Se invece compri da un'impresa (per esempio un costruttore) entro certi termini, al posto del registro proporzionale si applica l'IVA (con aliquote agevolate per la prima casa) più imposte fisse. A questo si aggiunge sempre l'onorario del notaio, che è una voce separata.
Posso comprare senza essere presente in Italia? La procura
Sì. Non è necessario prendere un aereo per ogni firma. Lo strumento è la procura speciale: un atto con cui autorizzi una persona di fiducia (spesso un avvocato italiano) a rappresentarti e firmare il rogito al posto tuo.
La procura speciale è una delega limitata a uno specifico affare — qui, l'acquisto di quel determinato immobile — e non un potere generale sui tuoi beni.
Hai due strade per farla valere in Italia:
- Procura firmata nel tuo Paese. La firmi davanti a un notaio locale, poi la fai:
- Procura davanti al Consolato italiano. La firmi presso il consolato italiano competente: è un atto pubblico italiano, direttamente utilizzabile dal notaio in Italia, senza apostille né traduzione giurata. Spesso è la via più semplice.
In entrambi i casi il notaio in Italia verificherà che la procura rispetti i requisiti di forma. Prepararla richiede tempo: mettila in cantiere con largo anticipo rispetto alla data del rogito.
Conclusione
La cosa più utile da ricordare è la sequenza: codice fiscale → proposta → contratto preliminare registrato → rogito dal notaio, con la procura pronta in anticipo se non sarai presente. Se rispetti quest'ordine, ogni passaggio abilita il successivo e non ti ritrovi bloccato all'ultimo momento. Il passo concreto da fare subito è avviare la richiesta del codice fiscale all'Agenzia delle Entrate, perché tutto il resto dipende da lì.