Untermietvertrag & Zwischenmiete: 7 Punkte für Studierende

Du ziehst für zwei Semester ins Ausland und willst dein WG-Zimmer nicht leer zahlen. Oder du übernimmst als Nachmieter ein Zimmer, das jemand für die Zwischenzeit weitergibt. Klingt einfach – bis es um die Kaution geht, um die Waschmaschine, die plötzlich „schon immer kaputt" war, oder um eine Kündigung, die viel zu kurzfristig kommt.

Genau hier entstehen die meisten WG-Konflikte: nicht aus bösem Willen, sondern weil man sich mündlich per Handschlag geeinigt hat und später beide etwas anderes im Kopf haben. Untermiete und Zwischenmiete sind rechtlich echte Mietverhältnisse – mit denselben Fallen wie ein Hauptmietvertrag, nur dass sich zwei Studierende die Regeln oft selbst zusammenreimen.

Dieser Ratgeber zeigt dir die sieben Punkte, die bei jeder Untermiete schriftlich festgehalten sein sollten – handfest, mit den passenden Paragrafen, damit du bei Streit nicht raten musst.

Was ist überhaupt der Unterschied zwischen Untermiete und Zwischenmiete?

Untermiete heißt: Der Hauptmieter überlässt einem Dritten – dem Untermieter – einen Teil oder die ganze Wohnung, während sein eigener Vertrag mit dem Vermieter bestehen bleibt. Zwischenmiete ist eine zeitlich befristete Sonderform, typisch fürs Auslandssemester oder ein Praktikum in einer anderen Stadt: Du gibst dein Zimmer für ein paar Monate ab und ziehst danach wieder ein.

In beiden Fällen bist du als Hauptmieter der Vertragspartner deines Vermieters und haftest ihm gegenüber weiter – auch für das, was dein Untermieter anstellt. Der Untermieter wiederum hat nur mit dir einen Vertrag, nicht mit dem Vermieter. Deshalb ist ein sauberer schriftlicher Untermietvertrag kein bürokratischer Luxus, sondern deine Absicherung.

Punkt 1: Habe ich die Erlaubnis des Vermieters – und steht sie im Vertrag?

Das ist der Punkt, an dem am meisten schiefgeht. Nach § 553 BGB brauchst du für die Untervermietung eines Teils der Wohnung grundsätzlich die Erlaubnis deines Vermieters. Du hast einen Anspruch auf diese Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht – und ein Auslandssemester, ein Praktikum oder finanzielle Entlastung durch die Mieteinnahme zählen genau dazu.

Wichtig: Der Anspruch gilt für einen Teil der Wohnung. Willst du die ganze Wohnung überlassen, kann der Vermieter freier entscheiden. Und er darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung überbelegt würde.

Trag die Erlaubnis konkret in den Untermietvertrag ein – am besten mit Datum und Bezug auf das Schreiben des Vermieters. Ohne Zustimmung riskierst du eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung deines Hauptmietvertrags.

Was, wenn der Vermieter grundlos Nein sagt?

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, hast du nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht: Du kannst deinen Hauptmietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen. Achtung – dieses Recht entfällt, wenn der benannte Untermieter gar keinen ernsthaften Mietwillen hat; das gilt als rechtsmissbräuchlich.

Punkt 2: Was genau wird vermietet – und was darf mitbenutzt werden?

Schreib präzise auf, was überlassen wird: welches Zimmer (mit Quadratmetern, wenn bekannt) und welche Gemeinschaftsflächen der Untermieter mitbenutzen darf – Küche, Bad, Balkon, Keller, Waschmaschine, Internet.

Gerade in der WG entsteht Streit, wenn das ungeklärt bleibt: Darf der Zwischenmieter den vollen Kühlschrank nutzen? Zählt der Stellplatz im Keller dazu? Ein Satz pro Fläche reicht. Halte auch fest, ob und wie viele Personen einziehen dürfen – eine Überbelegung kann die Vermietererlaubnis kippen.

Punkt 3: Wie werden Miete und Nebenkosten aufgeteilt?

Notiere die Untermiete als konkreten Betrag und trenne, was Kaltmiete und was Nebenkosten sind. Kläre, ob Strom, Internet und Rundfunkbeitrag enthalten sind oder separat laufen.

Zwei Grenzen solltest du kennen:

• Kein Gewinn erwünscht: § 553 BGB soll dir die Wohnung erhalten, nicht ein Geschäftsmodell ermöglichen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) bestätigt, dass eine rein gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse begründet. Verlange also nicht deutlich mehr, als du selbst zahlst.
• Untermietzuschlag: Umgekehrt darf dein Vermieter seine Zustimmung nach § 553 Abs. 2 BGB von einem angemessenen Zuschlag abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist – etwa wegen höherer Betriebskosten. In der Praxis werden dafür oft rund 20 Prozent der Untermiete als angemessen angesehen. Wer diesen Zuschlag trägt, gehört in den Vertrag.

Punkt 4: Wie hoch darf die Kaution sein und wo liegt sie?

Auch bei der Untermiete darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Wichtiger für dich als Untermieter: Der Hauptmieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen – nicht einfach auf seinem Girokonto verwahren, wo sie bei einer Kontopfändung weg wäre.

Halte im Vertrag fest:

• Höhe der Kaution und Art der Zahlung
• Dass sie getrennt und insolvenzfest angelegt wird
• Eine Rückzahlungsfrist – üblich ist eine Rückzahlung binnen weniger Wochen nach ordnungsgemäßer Rückgabe, wobei der Hauptmieter einen Teil für eine spätere Nebenkostenabrechnung zurückhalten darf

So verhinderst du das Klassiker-Szenario: Du bist längst ausgezogen, die Kaution aber „gerade nicht flüssig".

Punkt 5: Wie lange läuft das Ganze – und mit welcher Frist wird gekündigt?

Lege fest, ob das Untermietverhältnis befristet (z. B. exakt fürs Wintersemester) oder unbefristet ist. Ein echter Zeitmietvertrag braucht einen gesetzlich anerkannten Grund für die Befristung – „ich will danach wieder rein" ist einer davon, wenn du ihn nennst.

Bei den Kündigungsfristen kommt es entscheidend auf die Wohnform an:

• Ganzes Zimmer/Wohnung überlassen (du wohnst nicht mit): Es gelten die normalen gesetzlichen Fristen nach § 573c BGB. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken – also rund drei Monate.
• Möbliertes Zimmer in deiner selbst bewohnten Wohnung: Hier gilt die kurze Frist nach § 573c Abs. 3 BGB – gekündigt werden kann bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats. Diese Konstellation genießt weniger Kündigungsschutz.

Merke: Gesetzliche Kündigungsfristen dürfen im Vertrag nicht zulasten des Mieters verkürzt werden, längere Fristen sind aber vereinbar. Schreib die konkret geltende Frist ausdrücklich hinein, damit sich niemand verrechnet.

Punkt 6: Wer haftet für die Möbel – und wie übergebe ich sie richtig?

Der zweithäufigste WG-Streit nach der Kaution: die Möbelübernahme. Wird ein möbliertes Zimmer weitergegeben, gehört eine Inventarliste in den Vertrag – jedes größere Möbelstück, jedes Gerät, mit Zustand.

Ergänze ein Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug:

1. Alle Möbel und Ausstattung einzeln auflisten
2. Vorhandene Schäden notieren (Kratzer im Parkett, Fleck auf dem Sofa)
3. Zählerstände für Strom, Gas, Wasser festhalten
4. Fotos machen und dem Protokoll beilegen
5. Beide unterschreiben, jeder bekommt eine Kopie

Kläre außerdem, ob Möbel gegen eine Ablöse übernommen werden und wem sie am Ende gehören. Ohne dokumentierten Ausgangszustand lässt sich beim Auszug kaum beweisen, ob ein Schaden neu ist – und dann streitet man um genau das.

Punkt 7: Wer kümmert sich um Reparaturen, Schäden und die Rückgabe?

Zum Schluss die Verantwortlichkeiten. Halte fest:

• Wer kleine Reparaturen zahlt und ab welcher Höhe der Hauptmieter informiert werden muss
• Dass Schäden unverzüglich gemeldet werden
• In welchem Zustand das Zimmer zurückzugeben ist (besenrein, geräumt)
• Wie mit der Hausordnung und Ruhezeiten umzugehen ist

Denk daran: Dem Vermieter gegenüber haftest du für Schäden, die dein Untermieter verursacht. Ein klarer Vertrag verschiebt dieses Risiko im Innenverhältnis dorthin, wo es hingehört – zum Verursacher.

Fazit

Untermiete und Zwischenmiete scheitern selten am Willen, sondern an ungeklärten Details – Kaution, Kündigungsfrist und Möbel führen die Streitliste an. Wer die sieben Punkte schriftlich festhält und die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 BGB einholt, nimmt den meisten Konflikten von vornherein die Grundlage.

Dein nächster Schritt: Hol dir zuerst die schriftliche Zustimmung des Vermieters und mach ein Übergabeprotokoll mit Fotos. Bei größeren Beträgen oder unklarer Rechtslage berät dich ein örtlicher Mieterverein oder eine Mietrechtsanwältin – dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.