Acheter en France en tant qu'étranger : numéro fiscal, notaire, étapes
Numéro fiscal, notaire, procuration à distance : la séquence exacte des démarches pour acheter un bien immobilier en France quand on est étranger ou non-résident, avec les chiffres 2026.
Acheter un appartement ou une maison en France quand on vit à l'étranger, ce n'est pas compliqué en soi — mais l'ordre des démarches, lui, l'est. Beaucoup d'acheteurs se retrouvent bloqués parce qu'ils ont cherché un bien avant de comprendre qu'il leur faudrait un numéro fiscal, ou parce qu'ils pensent devoir prendre l'avion pour signer.
La bonne nouvelle : la séquence est logique et connue. Numéro fiscal, avant-contrat, notaire, financement, signature définitive. Chaque étape a sa place, son délai et son interlocuteur officiel.
Ce guide déroule cet enchaînement dans l'ordre, avec les chiffres et les autorités que vous pourrez vérifier vous-même. Objectif : que vous sachiez exactement quoi faire, quand, et auprès de qui.
Un étranger peut-il vraiment acheter en France sans autorisation ?
Oui. Le droit français n'impose aucune condition de résidence ni de nationalité pour acquérir un bien immobilier. Un ressortissant étranger bénéficie des mêmes droits qu'un citoyen français, et aucune autorisation administrative préalable n'est nécessaire, comme le rappellent les notaires de France.
Cela vaut que vous soyez déjà installé en France ou que vous achetiez depuis l'étranger en tant que non-résident. La différence ne porte pas sur le droit d'acheter, mais sur deux points pratiques : votre fiscalité (impôts locaux et éventuels revenus fonciers gérés par le service des impôts du lieu du bien) et vos conditions de financement si vous empruntez auprès d'une banque française.
Un point souvent ignoré concerne la succession : depuis le règlement européen du 4 juillet 2012, la transmission du bien à votre décès relève en principe de la loi du pays de votre résidence habituelle, et non automatiquement de la loi française. C'est une question à poser au notaire dès le départ.
Faut-il un numéro fiscal français pour acheter, et comment l'obtenir ?
Le numéro fiscal (numéro d'identification fiscale) est une étape indispensable pour tout non-résident qui achète en France. C'est lui qui vous relie à l'administration fiscale française : sans lui, vous ne pouvez pas ouvrir votre espace « Finances publiques », déclarer le bien, ni régler la taxe foncière une fois propriétaire.
Ce numéro à 13 chiffres est propre à chaque personne. Si vous n'en avez jamais eu, vous devez le demander ; si vous en avez déjà eu un par le passé, ne créez pas de doublon.
Où et comment le demander
Votre interlocuteur unique en tant que non-résident est le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) :
- Adresse : SIPNR, 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex
- Téléphone : (+33) 1 72 95 20 42, du lundi au vendredi de 9 h à 16 h
Concrètement, deux voies existent selon votre situation :
- Vous n'avez aucun numéro : adressez votre première déclaration ou votre demande au SIPNR avec une pièce d'identité et un justificatif de domicile à l'étranger. Le numéro vous est attribué lors du traitement du dossier. Le formulaire 2043 (cerfa 15944) est notamment utilisé pour communiquer une estimation de revenus.
- Vous avez déjà eu un numéro mais l'avez perdu : contactez le SIPNR ou votre centre des finances publiques ; après vérification de votre identité, il vous est renvoyé par courriel ou par courrier.
Anticipez : le traitement n'est pas instantané, et le notaire aura besoin de ce numéro pour finaliser l'acte. Faites la demande avant de signer quoi que ce soit.
Dans quel ordre s'enchaînent les démarches ?
Voici la séquence complète, de la préparation à la remise des clés. C'est cet enchaînement qui compte : chaque étape débloque la suivante.
| Étape | Ce que vous faites | Interlocuteur | Délai indicatif |
|---|---|---|---|
| 1 | Demander le numéro fiscal | SIPNR | À lancer en amont |
| 2 | Définir le budget (prix + frais) | Vous / courtier | — |
| 3 | Rechercher et visiter le bien | Agence / particulier | Variable |
| 4 | Signer l'avant-contrat (compromis ou promesse) | Notaire / agence | Jour J |
| 5 | Purger le délai de rétractation | Vous | 10 jours |
| 6 | Obtenir le financement | Banque française | Souvent ~45 jours |
| 7 | Signer l'acte authentique | Notaire | ~3 mois après l'étape 4 |
Deux délais à connaître par cœur
- Le délai de rétractation « SRU » de 10 jours. Après la signature de l'avant-contrat, l'acheteur (et lui seul) dispose de 10 jours pour se rétracter, sans motif et sans pénalité. Le délai court à compter du lendemain de la notification du compromis. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
- Le délai jusqu'à l'acte définitif. Aucune loi n'impose de délai précis entre le compromis et l'acte authentique, mais en pratique on prévoit environ trois mois, le temps que le notaire réunisse les pièces (état hypothécaire, droit de préemption de la commune, conditions suspensives comme l'obtention du prêt).
Que fait exactement le notaire — et pourquoi vérifie-t-il l'origine des fonds ?
Le notaire est un officier public : sa présence est obligatoire pour toute vente immobilière en France. Il rédige l'acte, en garantit la validité juridique, vérifie que le vendeur est bien propriétaire, purge les droits de préemption et procède à la publication de la vente. Il protège à la fois l'acheteur et le vendeur.
Un point surprend souvent les acheteurs étrangers : le notaire doit vérifier l'origine de vos fonds au titre de la lutte contre le blanchiment (dispositif TRACFIN). En clair, les virements servant à payer le bien doivent être traçables et justifiés, quel que soit le pays de provenance. Préparez donc en amont les justificatifs de vos avoirs (épargne, vente d'un autre bien, donation, prêt) pour éviter tout blocage le jour de la signature.
C'est aussi le notaire qui collecte les « frais de notaire », dont une large part n'est pas sa rémunération mais des taxes reversées à l'État et au département (voir plus bas).
Peut-on acheter à distance grâce à une procuration ?
Oui, et c'est probablement l'information la plus rassurante de ce guide : vous n'avez pas besoin de venir en France pour signer. Deux mécanismes le permettent.
La procuration classique. Vous mandatez une personne de confiance — un proche, ou souvent un clerc de l'étude notariale — pour signer l'acte à votre place. C'est une pratique courante et parfaitement encadrée.
La procuration notariée à distance. Depuis le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, une procuration authentique peut être établie électroniquement lorsque vous ne pouvez pas être présent. Elle couvre aussi bien les ventes immobilières que les avant-contrats.
Comment fonctionne la procuration à distance
- Vous transmettez vos pièces au notaire via une plateforme sécurisée.
- Le notaire vous invite à une visioconférence pour confirmer votre identité et vous lire l'acte.
- Vous signez électroniquement, puis validez avec un code reçu par SMS sur votre téléphone.
Comptez un émolument d'environ 31,69 € HT pour l'établissement d'une procuration chez le notaire, auquel peuvent s'ajouter des frais selon votre dossier. En pratique, les avant-contrats (compromis, promesse) comme l'acte de vente définitif peuvent ainsi être signés sans que vous quittiez votre pays de résidence.
Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?
Dans l'ancien, prévoyez en moyenne 7 à 8,5 % du prix en 2026. Ce que l'on appelle « frais de notaire » recouvre surtout des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — des taxes reversées au département et à l'État — auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et les débours.
Deux évolutions récentes à connaître :
- Hausse des DMTO. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,5 % à 5 %, soit +0,5 point. Environ 90 % des départements ont voté cette hausse, portant le taux global d'environ 5,81 % à 6,32 % dans ces territoires. Selon le département, la part DMTO se situe donc en 2026 entre environ 5,09 % et 6,31 % du prix.
- Exception primo-accédants. Les acheteurs d'une première résidence principale sont exclus de cette hausse de 0,5 point, quel que soit le département.
Ces frais s'ajoutent au prix d'achat : les banques les intègrent d'ailleurs dans l'apport demandé. Pour un non-résident qui emprunte, l'apport exigé se situe souvent entre 20 % et 30 % du prix (frais inclus), et peut monter jusqu'à 40 % selon votre pays de résidence et la devise de vos revenus.
> Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux, seuils et procédures évoluent, notamment chaque année via la loi de finances. Pour votre situation précise, adressez-vous au Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) et au notaire en charge de la vente, seuls habilités à vous conseiller sur votre dossier.
Conclusion
Retenez l'ordre : demandez votre numéro fiscal auprès du SIPNR dès le début, laissez le notaire sécuriser la transaction et vérifier l'origine des fonds, et sachez qu'une procuration à distance vous dispense de tout déplacement. La démarche la plus urgente, aujourd'hui, est de lancer la demande de numéro fiscal : c'est la pièce qui débloque tout le reste, et celle qui prend le plus de temps à obtenir.