Comprar casa em Portugal como estrangeiro: NIF, notário e procuração
Que papéis tratar e por que ordem para comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: obter o NIF, o contrato-promessa, os impostos, a escritura perante notário e a procuração para comprar sem viajar.
Comprar casa noutro país parece, à primeira vista, um labirinto de siglas: NIF, IMT, CPCV, escritura. A pergunta que trava a maioria dos compradores estrangeiros não é se podem comprar — podem —, mas por que ordem se fazem as coisas, e o que acontece se não puderem estar em Portugal no dia da assinatura.
Este guia arruma a sequência de ponta a ponta: qual é o primeiro papel a tratar, quando entra o notário, quanto vai pagar de impostos em 2026 e como uma procuração pode substituir a sua presença física. É informação prática e atualizada, não aconselhamento jurídico — mais abaixo indico as entidades oficiais a quem deve confirmar cada passo.
Posso comprar casa em Portugal sendo estrangeiro?
Sim. Portugal não impõe restrições de nacionalidade nem de residência à compra de imóveis. Um cidadão de qualquer país pode adquirir uma casa em território português, desde que cumpra dois requisitos básicos: ter um NIF (número de identificação fiscal) português e apresentar um documento de identificação válido, como o passaporte.
Comprar um imóvel não lhe dá, por si só, direito a residir em Portugal — são coisas distintas. E ser não residente também não muda a forma de comprar; muda apenas, como veremos, a finalidade que declara para o imóvel, o que afeta os impostos.
Por onde começo? O NIF é o primeiro passo
O NIF, ou número de contribuinte, é o número que a Autoridade Tributária e Aduaneira (as Finanças) atribui a cada pessoa para efeitos fiscais. É a chave de entrada em quase tudo o resto: sem ele não abre conta bancária, não assina o contrato-promessa nem realiza a escritura.
Qualquer pessoa, portuguesa ou estrangeira, residente ou não residente, pode pedir o NIF. O pedido é gratuito. Há três vias principais:
- Presencialmente, em qualquer Serviço de Finanças ou Loja de Cidadão (de preferência com marcação prévia).
- À distância, através de um representante (advogado, contabilista ou solicitador) que trata do pedido no e-balcão do Portal das Finanças.
- No estrangeiro, através de um consulado português.
Os documentos habituais são um documento de identificação civil (passaporte, por exemplo) e um comprovativo de morada no estrangeiro, caso a morada não conste do documento de identificação. Qualquer documento em língua estrangeira deve ser acompanhado de tradução certificada para português.
Preciso de um representante fiscal?
Depende de onde vive. A nomeação de representante fiscal não é obrigatória no simples registo como contribuinte, mas a questão surge quando um não residente cria uma relação fiscal em Portugal — e comprar casa é exatamente isso.
- Se reside na União Europeia, na Noruega, na Islândia ou no Liechtenstein, está dispensado de nomear representante fiscal.
- Se reside fora desse espaço (por exemplo, no Reino Unido, EUA ou Brasil), em regra teria de nomear um representante fiscal — mas fica dispensado se aderir às notificações eletrónicas no Portal das Finanças.
Vale a pena tratar disto no início: a lei prevê um prazo de 15 dias para a nomeação quando ela é exigida, e o incumprimento pode gerar coima entre 75 € e 7.500 €. Em caso de dúvida sobre a sua situação, confirme diretamente com a Autoridade Tributária.
Qual é a ordem certa dos passos?
Esta é a sequência que a maioria das compras segue, do primeiro papel à entrega das chaves:
- Obter o NIF (e, se aplicável, tratar do representante fiscal).
- Abrir uma conta bancária portuguesa — opcional, mas quase sempre útil para pagar impostos, sinal e transferir o valor.
- Encontrar o imóvel e fazer a proposta.
- Assinar o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e pagar o sinal.
- Pagar o IMT e o Imposto do Selo (obrigatoriamente antes da escritura).
- Fazer a escritura pública (ou um documento particular autenticado) perante notário.
- Registar a propriedade em seu nome na Conservatória do Registo Predial.
O ponto crítico costuma ser o passo 5: os impostos pagam-se antes de assinar, não depois. Sem o comprovativo de pagamento do IMT e do Selo, o notário não avança com a escritura.
O que é o contrato-promessa (CPCV) e para que serve o sinal?
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o acordo escrito em que vendedor e comprador se comprometem a celebrar, mais tarde, a venda definitiva nas condições combinadas. Não transfere a propriedade — isso só acontece na escritura —, mas cria obrigações que podem ser exigidas em tribunal.
Com o contrato-promessa entrega-se normalmente o sinal, um valor que funciona como garantia. O montante é livremente acordado entre as partes e situa-se, tipicamente, entre 10% e 20% do preço. As consequências de desistir estão fixadas no artigo 442.º do Código Civil:
- Se o comprador desistir sem justificação, perde o sinal.
- Se o vendedor desistir, tem de devolver o sinal em dobro.
O CPCV não é legalmente obrigatório, mas é uma prática recomendada. Se quiser reforçá-lo — nomeadamente para poder recorrer à execução específica (obrigar a outra parte a cumprir em tribunal) —, as assinaturas devem ser reconhecidas presencialmente perante notário, com menção expressa dessa possibilidade.
O que acontece na escritura? Qual é o papel do notário?
A escritura pública é o ato que transfere efetivamente a propriedade do vendedor para o comprador. É lavrada por um notário, que verifica a identidade das partes, confirma que o imóvel está livre de ónus e que os impostos foram pagos, e formaliza a transmissão.
Desde 2008 existe uma alternativa mais rápida e, em regra, mais barata: o documento particular autenticado (DPA), que produz o mesmo efeito da escritura e pode ser autenticado, por exemplo, através do serviço Casa Pronta — um balcão único onde é possível fazer a transmissão, pagar impostos e tratar do registo predial no mesmo local.
No dia da assinatura leve consigo (ou o seu representante):
- Passaporte ou documento de identificação e NIF;
- Contrato-promessa (se existir);
- Certificado energético do imóvel;
- Caderneta predial e certidão de registo predial;
- Comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo.
Quanto vou pagar de impostos e taxas?
Os dois impostos principais são o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Ambos incidem sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário, e ambos se pagam antes da escritura. Para 2026, os escalões do IMT foram atualizados em cerca de 2%.
O que muda o IMT não é a sua nacionalidade, mas a finalidade do imóvel:
| Situação | IMT | Imposto do Selo |
|---|---|---|
| Habitação própria e permanente | Isento até 106.346 €; taxas marginais de 2% a 8% acima desse valor | 0,8% |
| Habitação secundária / não permanente | Tributado desde o primeiro euro (a partir de 1%), até 8% | 0,8% |
| Comprador até 35 anos, 1.ª habitação própria (IMT Jovem) | Isenção total até 330.539 €; isenção parcial até 660.982 € | Isento até 330.539 € |
Para muitos compradores estrangeiros, o imóvel não será residência permanente — nesse caso aplica-se a tabela da habitação secundária, tributada desde o primeiro euro. A par dos impostos, há ainda as taxas de notário e de registo predial, que são reguladas e, para uma compra habitacional típica, costumam ser modestas face ao preço do imóvel.
> Aviso: estes valores mudam anualmente e dependem do caso concreto. Isto é informação geral, não aconselhamento fiscal ou jurídico. Confirme os montantes com um simulador oficial, com o notário ou com a Autoridade Tributária antes de decidir.
Posso comprar sem estar em Portugal? A procuração
Sim. Se não puder deslocar-se, pode conceder uma procuração — o documento pelo qual atribui a outra pessoa poderes para agir em seu nome. Em compras à distância, é comum passar a procuração ao advogado do comprador ou a um membro da sua firma, mantendo a decisão nas mãos de um profissional regulado.
Para servir numa compra de imóvel, a procuração tem de cumprir requisitos específicos:
- Tem de ser pública, ou seja, feita perante notário (uma procuração privada não chega para a escritura).
- Tem de conferir poderes especiais para os atos concretos: assinar o CPCV e a escritura, pagar impostos, obter NIF, abrir conta.
- Sendo emitida no estrangeiro, é válida em Portugal se cumprir a lei portuguesa. Se o país for signatário da Convenção de Haia, precisa da Apostila; se não for, precisa de legalização consular.
- Se estiver redigida noutra língua, exige tradução certificada para português.
Uma procuração bem passada permite que praticamente toda a operação — do NIF à escritura — seja tratada localmente sem a sua presença física. Vale a pena confirmar com o notário ou advogado exatamente que poderes incluir, para não ter de repetir o processo a meio.
Conclusão
O erro mais caro que um comprador estrangeiro pode cometer não é escolher a casa errada — é tratar dos papéis pela ordem errada. Guarde a sequência: primeiro o NIF, depois o contrato-promessa com sinal, a seguir o pagamento do IMT e do Selo e, por fim, a escritura perante notário. Se não puder estar presente, prepare cedo uma procuração pública com poderes especiais e a legalização adequada. O próximo passo prático é simples: peça o seu NIF e confirme, junto da Autoridade Tributária ou de um notário, os valores de imposto para o seu caso concreto antes de fazer qualquer proposta.