Fiador de arrendamento em Portugal: guia para estrangeiros

Foi-lhe pedido para ser fiador de um arrendamento em Portugal — talvez de um familiar, um amigo ou um colega que se mudou para cá. Ou é você o inquilino estrangeiro que precisa de um garante e quer explicar-lhe honestamente aquilo que ele vai assinar.

O problema é quase sempre o mesmo: assina-se um contrato longo, em português jurídico, sem perceber que uma única frase — a renúncia à excussão prévia — muda completamente o risco. Muitos fiadores só descobrem o que assinaram quando recebem uma carta de cobrança anos depois.

Este guia explica, em linguagem clara, o que a lei portuguesa realmente diz sobre a fiança no arrendamento: a que se obriga o fiador, que direitos tem, que documentos são pedidos a um garante estrangeiro e que alternativas existem. É informação geral e não substitui aconselhamento jurídico — para casos concretos consulte um advogado ou solicitador.

O que significa ser fiador num arrendamento em Portugal?

A fiança é a garantia pessoal pela qual alguém (o fiador) se responsabiliza perante o senhorio pelo cumprimento das obrigações do inquilino — sobretudo o pagamento das rendas. Está regulada nos artigos 627.º e seguintes do Código Civil.

Na prática, ao assinar como fiador coloca todo o seu património a responder por uma dívida que não é sua. Se o inquilino deixar de pagar, o senhorio pode voltar-se contra si para receber as rendas em atraso, juros e outras quantias previstas no contrato.

Importa saber desde já: apresentar fiador não é obrigatório por lei. É uma exigência que muitos senhorios fazem como garantia adicional, mas as partes são livres de acordar outra solução — como veremos mais à frente.

O fiador responde por quanto?

Em regra, a responsabilidade do fiador tem como limite a dívida principal do inquilino (artigo 631.º). O contrato pode prever uma fiança por valor menor ou em condições menos onerosas, mas nunca superior à obrigação do próprio inquilino. Se nada for dito, o fiador responde pelas rendas, pelos juros de mora e pelas despesas judiciais associadas à cobrança.

A que é que o fiador se obriga realmente?

Aqui está o ponto que quase todos os fiadores subestimam. A gravidade do compromisso depende de duas cláusulas que aparecem em praticamente todos os contratos de arrendamento.

O benefício da excussão prévia (artigo 638.º)

Por defeito, a lei protege o fiador com o benefício da excussão prévia: o senhorio só pode exigir-lhe o pagamento depois de ter tentado, sem sucesso, executar os bens do inquilino. Ou seja, o fiador é o "segundo a pagar", não o primeiro.

O problema é que a esmagadora maioria dos contratos inclui uma cláusula de renúncia a este benefício. Basta uma frase — "o fiador renuncia ao benefício da excussão prévia" — para o senhorio passar a poder ir diretamente ao património do fiador, sem ter de perseguir primeiro o inquilino.

> Antes de assinar, procure a expressão "excussão prévia" no contrato. Se disser que renuncia, saiba que o seu dinheiro pode ser o primeiro a ser penhorado.

A responsabilidade solidária

Quando o fiador renuncia à excussão prévia, a responsabilidade torna-se, na prática, solidária: tanto o inquilino como o fiador podem ser interpelados a pagar a totalidade da dívida. O senhorio escolhe a quem cobrar — e escolherá, naturalmente, quem tiver património mais fácil de penhorar, muitas vezes o fiador.

O senhorio tem de me avisar antes de me cobrar?

Sim, e este é um direito importante que a lei reforçou. Se o inquilino entra em mora e não regulariza a situação, o senhorio tem de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida no prazo de 90 dias (artigo 1041.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019).

A consequência é decisiva: se o senhorio não fizer esta notificação dentro dos 90 dias, não pode exigir ao fiador o pagamento dessas rendas. É uma proteção que evita que o fiador seja surpreendido, anos depois, com dívidas acumuladas de que nunca ouviu falar.

Vale a pena recordar também o mecanismo geral da mora: o inquilino tem 8 dias, a contar do início do atraso, para regularizar o pagamento (com a sobretaxa legal) e evitar consequências mais graves como a resolução do contrato.

Checklist do que deve exigir enquanto fiador:
- [ ] Receber cópia do contrato de arrendamento assinado, com as suas cláusulas.
- [ ] Confirmar por escrito se renuncia, ou não, ao benefício da excussão prévia.
- [ ] Guardar o comprovativo de qualquer notificação de mora que receba.
- [ ] Acompanhar se o inquilino está a pagar — não espere pela carta de cobrança.

Que documentos precisa de apresentar um fiador estrangeiro?

Qualquer pessoa com capacidade jurídica pode ser fiador, desde que o senhorio a aceite. Não existe uma regra legal que exija que o fiador seja português — mas, na prática, o senhorio quer provas de que o garante é solvente e localizável. Para um fiador estrangeiro, isso traduz-se normalmente nesta documentação:

Um garante que reside e é tributado no estrangeiro tende a ser mais difícil de aceitar, porque a cobrança fora de Portugal é mais complexa. Por isso, muitos senhorios preferem um fiador com NIF e rendimentos declarados em Portugal — ou, em alternativa, uma das garantias descritas mais abaixo.

E se o fiador não domina português?

Este é o ponto crítico para quem não tem o português como língua materna. Um contrato de arrendamento e a respetiva declaração de fiador são vinculativos mesmo que o signatário não compreenda cada frase — a assinatura presume conhecimento do conteúdo.

Se vai afiançar um arrendamento e não domina a língua, não assine "às cegas". Peça uma explicação, cláusula a cláusula, das obrigações que assume — em especial da renúncia à excussão prévia — e, se necessário, apoie-se numa versão bilingue inglês-português ou na leitura acompanhada por alguém de confiança. Compreender antes de assinar é a melhor proteção que existe, e é gratuita.

Que alternativas existem ao fiador?

Como a fiança não é obrigatória, inquilino e senhorio podem acordar outras garantias. As mais comuns em Portugal:

Para o inquilino estrangeiro sem um fiador em Portugal, o seguro de renda e a garantia bancária são frequentemente a saída mais realista. Têm um custo, mas evitam pedir a alguém que arrisque o próprio património.

Note ainda que está em discussão uma reforma do arrendamento com efeitos a partir de 2026, que poderá alterar regras sobre cauções e garantias. À data deste texto trata-se de uma proposta e não de lei em vigor — confirme sempre a versão atual antes de contratar.

Como deixar de ser fiador?

Esta é, talvez, a pergunta mais difícil. Regra geral, um fiador não se pode desvincular unilateralmente do contrato. A fiança acompanha o contrato de arrendamento enquanto este durar.

Para deixar de ser fiador é preciso, em princípio, o acordo do senhorio (e do inquilino) — por exemplo, substituindo-se a garantia por outra ou por um novo fiador. Sem esse acordo, mantém-se obrigado. Por isso, o momento decisivo é antes de assinar, não depois: uma vez dado o "sim", sair é muito difícil.

Conclusão

Ser fiador de um arrendamento em Portugal significa colocar o seu próprio património a responder por uma dívida alheia — e, com a habitual renúncia à excussão prévia, ser o primeiro a quem o senhorio cobra. A defesa mais eficaz não é jurídica nem cara: é ler o contrato com atenção e compreender cada obrigação antes de assinar, sobretudo se o português não é a sua língua. O próximo passo prático é pedir a cópia do contrato, localizar a cláusula da excussão prévia e confirmar o texto exato do artigo 1041.º na versão oficial do Código Civil antes de dar a sua assinatura.