Contrato de arrendamento com inquilino estrangeiro: o que a lei exige

Arrendar a quem não lê português: o problema real

Encontrou um bom inquilino, tem tudo combinado, mas há um detalhe que o deixa nervoso: a pessoa é estrangeira e não percebe português. Vai assinar um contrato que não consegue ler. E se mais tarde alegar que não entendeu o que assinou? O contrato ainda vale?

Esta é uma dúvida legítima e, ao contrário do que muita gente pensa, não se resolve simplesmente juntando uma tradução em inglês ao papel. O que a lei portuguesa protege não é a língua do documento, é a garantia de que quem assina compreende aquilo a que se vincula.

Este guia explica o que um senhorio precisa mesmo de saber para arrendar em segurança a um inquilino estrangeiro: quando a barreira linguística pode gerar nulidade, que documentos pedir, como registar o contrato nas Finanças, que impostos pagar e que caução pode exigir. É informação geral, não aconselhamento jurídico — em caso de dúvida concreta, consulte um advogado ou a Autoridade Tributária.

O contrato de arrendamento tem de ser em português?

Não existe uma norma que obrigue o contrato de arrendamento a ser escrito em português. O que a lei impõe é que seja escrito: o artigo 1069.º do Código Civil determina que o arrendamento urbano é celebrado obrigatoriamente por escrito. Um contrato só em inglês, ou bilingue, não é por si só inválido.

O problema não é a língua do papel — é a compreensão de quem assina. E aqui a lei é exigente.

A regra que quase ninguém conhece: assinatura de quem não sabe ler

O artigo 373.º, n.º 3 do Código Civil estabelece que, se um documento for subscrito por pessoa que não saiba ou não possa ler, a assinatura só obriga quando for feita ou confirmada perante notário, depois de o documento ter sido lido ao subscritor. Em complemento, o artigo 65.º do Código do Notariado prevê a intervenção de intérprete quando o outorgante não domina o português.

Um inquilino que não sabe ler português cai precisamente nesta situação. O Tribunal da Relação de Guimarães aplicou esta regra a um contrato de arrendamento assinado por um cidadão que, à data, não sabia ler texto em português: por falta de confirmação notarial — considerada uma **formalidade ad substantiam** — o tribunal declarou a nulidade da declaração negocial do inquilino (artigos 220.º e 286.º do Código Civil).

A consequência prática é séria: um contrato aparentemente em ordem pode ruir se o inquilino demonstrar que não compreendia a língua e que não houve confirmação perante notário.

O que fazer para blindar a assinatura

Se o seu inquilino não lê português, tem duas formas seguras de garantir que a assinatura o vincula:

1. Confirmação perante notário, com leitura do documento ao inquilino e, se necessário, com intérprete — o caminho que a lei expressamente valida.
2. Assegurar a compreensão efetiva do conteúdo, por exemplo através de tradução por tradutor certificado que o inquilino confirme ter compreendido, mantendo prova disso.

Não confunda ambos: uma tradução ajuda a compreensão, mas quando o inquilino não sabe ler, é a confirmação notarial que dá segurança jurídica plena à sua assinatura.

Que documentos preciso de pedir a um inquilino estrangeiro?

Independentemente da nacionalidade, o inquilino tem de estar identificável fiscalmente. Peça sempre:

• Número de Identificação Fiscal (NIF) português. É indispensável para o contrato e para o registo nas Finanças. Estrangeiros não residentes podem obtê-lo junto da Autoridade Tributária.
• Documento de identificação (passaporte, cartão de cidadão UE ou título/autorização de residência).
• Comprovativos de rendimento ou garantias, se lhos quiser exigir (recibos, contrato de trabalho, fiador).

E o representante fiscal?

Para obter o NIF como não residente, hoje já não é obrigatório nomear representante fiscal à partida. Mas a situação muda quando se estabelece uma relação fiscal com Portugal — e arrendar cria essa relação. Um inquilino residente fora da UE, Noruega, Islândia ou Listenstaine que passe a ter obrigações fiscais em Portugal deve nomear representante fiscal no prazo de 15 dias. Vale a pena avisar o inquilino disto antes da assinatura, para evitar problemas depois.

Como registo o contrato nas Finanças e quanto pago de Imposto do Selo?

O registo do contrato é uma obrigação do senhorio, feita exclusivamente online no Portal das Finanças através da declaração Modelo 2 do Imposto do Selo.

Prazo: deve comunicar a celebração (bem como alterações ou cessação) até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.

Imposto do Selo: corresponde a 10% do valor de uma renda e é pago pelo senhorio no momento do registo.

Desde 1 de agosto de 2025, e ao abrigo da Portaria n.º 106/2025/1, o inquilino também pode comunicar o contrato através da funcionalidade de Comunicação do Locatário ou Sublocatário — mas apenas a partir do dia seguinte ao fim do prazo que o senhorio tinha para o fazer. Essa comunicação garante ao inquilino o direito de deduzir a renda no IRS, mas não dispensa o senhorio das suas próprias obrigações fiscais.

Passo a passo do registo

1. Entre no Portal das Finanças com o seu NIF e senha.
2. No menu, aceda à área de Arrendamento e a "Comunicar início de contrato".
3. Preencha os dados: identificação das partes (incluindo o NIF do inquilino), valor da renda, duração e data de início.
4. Submeta a Modelo 2 e pague o Imposto do Selo dentro do prazo.

Que impostos pago sobre as rendas recebidas?

As rendas são rendimentos prediais tributados no IRS, categoria F. Pode optar pela tributação autónoma sobre o rendimento líquido (rendas menos despesas dedutíveis).

• Taxa base: a tributação autónoma dos rendimentos prediais é de 25%.
• Reduções por duração: contratos de habitação com duração entre 10 e 20 anos são tributados a 10%; contratos de 20 anos ou mais descem para 5%.
• Rendas moderadas: com o pacote fiscal para a habitação em vigor em 2026, contratos de habitação com renda moderada (limite na ordem dos 2.300 €/mês) e duração mínima de 3 anos podem beneficiar de uma taxa de 10%.

Estes limites e taxas mudam com frequência (Orçamento do Estado e legislação da habitação), por isso confirme sempre os valores do ano em vigor na Autoridade Tributária antes de contar com um benefício.

Recibos de renda eletrónicos

Quem é tributado na categoria F está, em regra, obrigado a emitir recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças por cada renda recebida. Há dispensas — por exemplo, senhorios com 65 ou mais anos a 31 de dezembro do ano anterior, ou que não possuam nem sejam obrigados a possuir caixa postal eletrónica e tenham rendimentos prediais abaixo de determinado limite. A comunicação anual das rendas do ano anterior tem prazo em março (em 2026, até 2 de março).

Posso pedir caução? Quanto e como?

A caução é uma garantia do cumprimento das obrigações do inquilino. Não é obrigatória — depende da vontade do senhorio (artigo 1076.º do Código Civil) — mas é prática comum.

Limite: desde 1 de janeiro de 2023, a caução não pode exceder o valor de duas rendas. Com uma renda de 700 €, a caução máxima é 1.400 €.

Rendas antecipadas: não confunda caução com adiantamento de rendas. O senhorio pode pedir rendas adiantadas, mas também limitadas a um máximo de dois meses.

Formas de garantia: além de dinheiro (normalmente por transferência), a lei admite fiança, seguro de renda, garantia bancária, penhor ou hipoteca. Para um inquilino estrangeiro sem histórico em Portugal, um seguro de renda ou fiador pode dar-lhe mais conforto do que apenas a caução.

Checklist antes de assinar

• [ ] Contrato por escrito (art. 1069.º CC).
• [ ] Se o inquilino não lê português: confirmação perante notário (art. 373.º, n.º 3 CC) e/ou tradução certificada com prova de compreensão.
• [ ] NIF do inquilino recolhido; avisado sobre representante fiscal se for de país terceiro.
• [ ] Caução dentro do limite de duas rendas.
• [ ] Registo da Modelo 2 e pagamento do Imposto do Selo (10% de uma renda) até ao fim do mês seguinte ao início.
• [ ] Plano para recibos de renda eletrónicos e comunicação anual das rendas.

Conclusão

Arrendar a um inquilino estrangeiro que não lê português é perfeitamente possível — o que muda é o cuidado com a compreensão de quem assina, não com a língua do papel. O passo mais importante e mais esquecido é a confirmação da assinatura perante notário quando o inquilino não domina o português, que evita uma nulidade cara. A partir daí, cumpra o resto como em qualquer arrendamento: recolha o NIF, registe a Modelo 2 e pague o Imposto do Selo no prazo, respeite o limite de dois meses de caução e trate dos recibos. Em caso de dúvida sobre o seu caso concreto, confirme junto da Autoridade Tributária e Aduaneira ou de um advogado.