Procuração bilingue para vender um imóvel: o que a lei exige

Vender uma casa em Portugal sem poder (ou sem querer) estar presente na escritura obriga a passar poderes a outra pessoa. O problema aparece quando essa pessoa — um familiar, um amigo ou um advogado — não lê português. Procura-se então um "modelo de procuração bilingue português-inglês", na esperança de resolver tudo com um documento pronto a assinar.

A intenção é boa, mas a resposta verdadeiramente útil é outra: o que decide a validade não é o formato bilingue, é a forma legal. Uma procuração para vender imóvel tem requisitos rígidos em Portugal, e é exatamente aí que a maioria dos modelos falha.

Este guia explica o que a lei portuguesa exige, como se trata a barreira do idioma de forma que a venda seja válida, quanto custa, e como retirar os poderes quando já não forem precisos.

O que é, afinal, uma procuração para vender um imóvel?

Uma procuração é o documento pelo qual alguém (o mandante ou representado) confere a outra pessoa (o procurador ou mandatário) poderes para agir em seu nome. Para vender casa não basta uma autorização genérica: precisa de uma procuração com poderes especiais, ou seja, poderes definidos para um ato concreto — vender aquele imóvel identificado.

Há aqui um pormenor que quase toda a gente desconhece e que muda o problema do idioma:

> Quem assina a procuração é apenas o dono do imóvel. O procurador não precisa de estar presente nem de assinar no momento em que a procuração é feita.

O procurador só atua mais tarde, na escritura de compra e venda. Por isso, o facto de o futuro procurador não ler português não impede que a procuração seja outorgada hoje. A barreira linguística é real, mas surge sobretudo em dois momentos: quando ele quer perceber que poderes recebeu, e quando é ele a assinar a venda perante o notário.

Que forma legal exige a lei portuguesa?

O Código Civil (artigo 262.º) estabelece que a procuração deve revestir a forma exigida para o negócio que o procurador vai realizar. Como a venda de um imóvel exige escritura pública ou documento particular autenticado, a procuração tem de ter, no mínimo, essa mesma solenidade.

Na prática, isto significa que a procuração para vender casa é feita:

• por instrumento público, perante um notário, num cartório notarial; ou
• por documento autenticado, com termo de autenticação lavrado por notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio.

O emolumento da procuração pública está tabelado e é igual em qualquer cartório: 31,09€. É um dos poucos custos previsíveis de todo o processo de venda.

Chega um "modelo" descarregado da internet?

Não, e este é o erro mais caro. Uma folha impressa e assinada em casa é um simples documento particular — não cumpre a forma exigida pelo artigo 262.º, e o notário que faz a escritura de venda recusá-la-á. Um modelo pode servir de rascunho para conversar com o notário ou o advogado sobre os poderes que quer conceder, mas não substitui o ato notarial. É esse ato — e não o texto que descarregou — que dá validade à procuração.

E se o procurador (ou eu) não compreende português?

Aqui está o coração do problema. A lei portuguesa não resolve a barreira do idioma com uma tradução em papel, mas com uma pessoa: o intérprete.

O Código do Notariado (Decreto-Lei n.º 207/95) determina que, quando algum dos intervenientes não conhece a língua portuguesa, deve intervir um intérprete, escolhido pelo próprio interveniente, que transmite verbalmente a tradução do ato a quem o assina e as declarações desse interveniente ao notário. O intérprete só é dispensado se o próprio notário dominar a língua da pessoa o suficiente para lhe fazer a tradução.

Ou seja:

• Se for o dono a outorgar a procuração e não perceber português, precisa de um intérprete no momento em que a procuração é feita.
• Se for o procurador a assinar mais tarde a escritura de venda e não perceber português, precisa de um intérprete nesse momento.

E onde entra a versão bilingue? A tradução escrita — a coluna em inglês ao lado do português — é útil para a pessoa compreender antecipadamente que poderes está a dar ou a exercer, e evita mal-entendidos. Mas há dois cuidados:

1. O texto que produz efeitos jurídicos é o português. A versão inglesa é uma ajuda de leitura, não o documento vinculativo.
2. Uma tradução para valer noutro país (ou uma procuração estrangeira para valer cá) tem de ser uma tradução certificada — feita por tradutor idóneo que a certifica perante notário ou advogado como fiel ao original.

Como faço a procuração se estou (ou o procurador está) no estrangeiro?

É uma situação comum: o dono emigrou, ou o procurador de confiança vive lá fora. Há dois caminhos.

1. No consulado português. Os consulados de Portugal prestam serviços notariais, incluindo a outorga de procurações com a mesma validade das feitas em Portugal. É a via mais simples para quem tem nacionalidade portuguesa ou já está registado no consulado, e evita a fase da Apostila. Marque atendimento na secção consular da sua área.

2. Perante um notário estrangeiro. Se fizer a procuração num notário local, ela pode valer em Portugal, mas precisa de dois passos adicionais:

• Apostila de Haia — o certificado internacional que autentica o documento entre países da Convenção de Haia de 1961. É emitida pela autoridade competente do país onde o documento foi assinado.
• Tradução certificada para português, se o documento estiver noutra língua.

Já uma procuração feita em Portugal para ser usada noutro país segue o caminho inverso: é apostilada cá. Em Portugal, a Apostila é da competência do Procurador-Geral da República, com serviços delegados nas procuradorias de Lisboa, Porto, Coimbra, Évora, Guimarães, Funchal e Ponta Delgada. Custa 10,20€ (um décimo da unidade de conta) e, para documentos com assinatura eletrónica, pode ser pedida online.

Que poderes devo incluir para uma venda segura?

Poderes a mais são um risco; poderes a menos travam a escritura. Um documento bem feito costuma cobrir esta lista — confirme cada ponto com o notário ou advogado:

• [ ] Identificação completa do mandante e do procurador (nome, NIF, morada, documento de identificação).
• [ ] Descrição do imóvel: morada, artigo matricial, número da fração e da conservatória.
• [ ] Poder expresso para vender o imóvel e para outorgar e assinar a escritura de compra e venda.
• [ ] Poder para fixar o preço e as condições (ou o preço mínimo, se o quiser limitar).
• [ ] Poder para receber o preço e dar quitação.
• [ ] Poder para tratar de documentos e certidões (caderneta predial, certidão da conservatória, certificado energético, licença de utilização).
• [ ] Poder para representar o vendedor junto de Finanças, banco e conservatória e para pagar impostos ligados ao ato.

Limitar poderes (por exemplo, fixar um preço mínimo) é legítimo e protege o vendedor. Diga isso claramente a quem redige o documento.

Quanto custa, quanto tempo dura e como se revoga?

Validade. A procuração não caduca por decurso de tempo, salvo se lhe fixar um prazo. Mantém-se válida até ser usada, revogada ou até cessar o interesse que a justifica. Pode (e, para uma venda pontual, faz sentido) indicar uma data-limite.

Registo. As procurações podem ser consultadas e registadas na plataforma procuracoesonline.pt, do Ministério da Justiça. O registo é obrigatório nas procurações irrevogáveis com poderes de transmissão de imóveis — nesses casos, a eficácia depende do registo.

Revogação. O mandante pode revogar a procuração a qualquer momento (Código Civil, artigo 265.º), salvo quando ela tiver sido conferida também no interesse do procurador ou de terceiro. Para que a revogação seja segura, deve ser feita com a mesma solenidade (perante notário), comunicada ao procurador e, se a procuração estava registada, averbada no registo. Enquanto o procurador não souber da revogação, os atos que praticar podem ainda vincular o mandante — por isso, notifique-o formalmente.

> Nota importante: esta é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico. Cada venda tem particularidades (co-propriedade, casamento, heranças, imóvel com hipoteca). Confirme sempre o texto e os poderes com um notário, advogado ou solicitador antes de assinar.

Conclusão

O que faz uma procuração valer para vender casa em Portugal não é ser bilingue — é ter a forma pública exigida por lei, poderes especiais bem definidos e o registo devido. A barreira do idioma resolve-se com um intérprete no ato notarial e, se quiser, uma tradução certificada para leitura. O passo prático seguinte é simples: marque uma reunião com um notário ou advogado, leve os dados do imóvel e a lista de poderes acima, e deixe que seja o ato notarial — e não um modelo descarregado — a dar segurança à venda.